525余杭土拍前瞻:超山板块再推地市场热度会如何?空窗5年后仁和

来源:http://www.watch-90210.com 作者: 2018-06-24 07:44

  5月25日,余杭区超山板块将出让2涉宅用地,总出让面积约223亩,总建筑面积20.8万方,总起价17.68亿元。

  2地块北侧即为今年3月份成交的金地项目,3地块起始楼面价相同,上限楼面价接近,因此金地项目有较强的参考意义。

  13号地块:出让面积62243㎡,容积率1-1.4,建筑面积87140㎡,起始楼面价8500元/㎡,上限楼面价12746元/㎡。

  14号地块:出让面积86356㎡,容积率1-1.4,建筑面积120898㎡,起始楼面价8500元/㎡,上限楼面价12743元/㎡。

  超山板块目前只有一个楼盘——东晖龙悦湾在售,目前排屋在售均价约2.55万元/㎡,高层在售均价1.2万元/㎡。

  因两地容积率均为1.4,可打造高低配,高层与排屋的面积比例大约在4:6。

  如果按照新房价格:高层1.2万元/㎡(东晖龙悦湾,毛坯)+排屋2.55万元/㎡(东晖龙悦湾,毛坯),平均房价约为20100元/㎡,以此房价倒推,如果是零利润,楼面价最高约为12229元/㎡,此时的溢价率约为43.9%。

  如果按照二手房价格:高层1.8万元/㎡(龙湖香堤溪岸,毛坯)+排屋2.4万元/㎡(龙湖香堤溪岸,毛坯),平均房价约为21600元/㎡,以此房价倒推,如果是零利润,楼面价最高约为13420元/㎡,高于上限价格12746/㎡。

  但是,如果金地项目按照目前新房价格计算,平均房价约为17400元/㎡,而金地项目保本房价为18793元/㎡,房价需上涨8%才能保本。

  若和金地项目热度相似,即预期溢价率8%情况下,两地块均能达至上限价格。

  5月25日,余杭区仁和板块将出让1涉宅用地,总出让面积约80亩,总建筑面积13.3万方,起始楼面价7500元/㎡,上限楼面价9895元/㎡。

  着眼于仁和板块,上次出让涉宅地在2013年1月。时隔5年再推地,仁和板块有哪些变化,此次成交价格会如何?

  而现阶段,在“城东智造大走廊”的规划下,仁和先进制造业的产业优势将为仁和带来新的发展机遇。

  此外,最新交通规划显示,杭州地铁规划10号线将北延至仁和。地铁效应预计将为仁和市场再添热度。

  2013年1月,杭州耀达房地产开发有限公司竞得余政储出【2012】68号地块,成交楼面价1860元/㎡,即现在的耀达金鼎华庭项目。目前,该项目二手房售价约1.7万元/㎡。区域房价有了较大涨幅。

  目前,随着仁和产业的发展以及交通规划带来的利好,加上5年土地供应的断层,板块预计会呈现供不应求的局面。

  余杭良渚北居住地块一:出让面积53288㎡,容积率2-2.5,建筑面积133220㎡,起始楼面价7500元/㎡,上限楼面价9895元/㎡。

  地块周边无新房在售,二手房耀达金鼎华庭售价约1.7万元/㎡(高层精装)。